Densification ou bétonisation ? 1/2

L’heure n’est plus à l’étalement urbain ni à la surconsommation du foncier.
Bien appréhendée, la densification urbaine apporte une réponse adaptée aux besoins de logements et de services dans les zones urbaines équipées et bien desservies, tout en préservant des espaces naturels ou en compensant leur « destruction ».
Quand l’habitat et le paysage sont considérés comme un tout, la densification n’est pas un mal en soi et ne rime pas forcément avec bétonisation.
Et dans notre ville, qu’en est-il ?

A ce jour, c’est le Plan Local d’Urbanisme communal (PLU) qui régit la planification urbaine. Cet outil  indique quelles formes doivent prendre les constructions, quelles zones doivent rester naturelles ou être ouvertes à l’urbanisation… Le PLU définit le projet global d’aménagement de la commune, il est garant de l’intérêt général et ne peut répondre à la somme des intérêts particuliers.
Trois principes fondamentaux guident son élaboration :

• l’équilibre entre le développement urbain et rural,
• la diversité des fonctions urbaines et de mixité sociale de l’habitat,
• le respect de l’environnement.

A Obernai, le PLU élaboré le 17 décembre 2007 a déjà fait l’objet de plusieurs évolutions.
Ces adaptations ont-elles pour autant permis de prendre en compte tous les enjeux pour permettre une planification urbaine harmonieuse ?
La requalification du site Match-Hôpital constitue un bonne illustration des choix actuels et de leurs conséquences.

 

La modification n°4 du PLU, densification maximale ?

Par décision modificative n°4 du 27 septembre 2017, le nouveau zonage UD du PLU a été créé pour réglementer la construction dans le secteur de la friche Match-Hôpital et des terrains de l’Hôpital situés route de Boersch.
Une réglementation portée par la municipalité sortante, un zonage et un règlement parfaitement adaptés à la densification attendue par les aménageurs du site, les promoteurs Scharf et Topaze.

• Classés en zone UX au PLU, les terrains de l’ancien supermarché Match étaient réservés à l’activité, sans possibilité d’y construire des logements. Un reclassement vers une mixité d’usage était donc bienvenu pour permettre la requalification du site et la suppression d’une friche urbaine,
• L’emprise de l’ancien hôpital était classée en zone UA du PLU correspondant au zonage du centre historique,
• Les terrains de la route de Boersch, propriété de l’Agence Régionale de Santé et également acquis par les aménageurs, étaient classés en zone UC du PLU, avec une réglementation limitant les hauteurs de construction à 11 mètres et une obligation d’espaces verts au moins égale à 30 % de la superficie du terrain.

La teneur de la modification n°4 du PLU a résulté d’une discussion entre les opérateurs immobiliers Scharf et Topaze et la ville d’Obernai.
L’ensemble des emprises du projet a été basculé dans le nouveau zonage UD du PLU, avec un règlement sur mesure dont les effets sont visibles aujourd’hui.
Pour les promoteurs, comment équilibrer les coûts et générer du profit, si ce n’est par une densification maximale  ?

​

Ce qu’autorise le nouveau zonage UD 

▶ Des constructions jusqu’à 15 mètres de hauteur

Pour chaque logement construit le PLU impose de créer des places de stationnement. Ainsi, plus le nombre de logements est élevé, plus il faut réaliser de stationnements.
Afin de rentabiliser au maximum le foncier, la solution consiste généralement à créer des parkings souterrains poussant toujours plus loin l’artificialisation des sols et empêchant les plantations d’arbres à haute tige en surface.

▶ Peu de surfaces réservées aux espaces verts 

Pour les questions paysagères, en zone UD, la compatibilité avec le document « Orientations d’Aménagement modifiées » fait foi.
Ce schéma général fixe les orientations sur le secteur, mutualisant une partie du stationnement résultant de la forte densité de construction autorisée.
A l’exception d’un espace vert public central, destiné à ce vaste quartier qui s’étendra de part et d’autre de l’Ehn, il n’y a pas d’autres obligations concernant les superficies réservées aux espaces verts, contrairement aux règles existantes dans les zonages résidentiels UB et UC (30 % de la superficie des terrains en espaces verts).

▶ Une préservation limitée des berges de l’Ehn

La préservation des berges de l’Ehn, mentionnée dans le document d’orientations, n’est que très partielle, au profit de l’implantation de nouveaux bâtiments ou d’infrastructures.
Le règlement autorise ainsi l’édification de nouveaux bâtiments à seulement 5 mètres de l’axe du cours d’eau.

 

Le projet de requalification du Match-Hôpital fait la fierté de ses promoteurs qui en font état dans la presse locale.
Qu’en est-il de la perception des Obernoises et des Obernois ?

Imaginons Obernai ne partage pas cet enthousiasme autour d’une urbanisation dense et réservé à quelques-uns.
Pour nous, c’est un autre projet, plus durable et respectueux des attentes des habitants, qui aurait dû se construire dans notre ville !

 

 

… A lire bientôt le second volet de cet article portant sur l’urbanisation du secteur Match-Hôpital et le focus consacré au projet Capucinière…